房地产开发和酒店业务模式在经济情景中是两极分化的,尽管两者主要与土地和建筑有关。但是,我们需要根据其关键功能单独了解房地产开发和酒店业务模式。

在房地产中,如果一个人正在开发住宅资产,那么它将是一个在开发阶段通过预售产生现金流的业务,然后在三到四年内,可以从项目中完全实现。在商业资产类别中,它可以是办公空间或零售空间开发,租赁设施和享受固定租金,在稍后阶段,可以进行折扣以增加银行和金融机构的流动性。由于租金收入是固定的,人们甚至可以考虑舒适地退出运营项目。预租项目可以按当前市场价格吸引投资者。

酒店业务也有较长的妊娠期,通常为7至8年。从土地征用阶段到建设和批准,其开发周期需要三到五年。在酒店运营开始后,它需要大约24-36个月才能稳定收入。在酒店业务中,平均房价(ARR)和入住率可能需要相当长的时间才能建成。此外,酒店现金流与季节性,市场条件,竞争,旅行者模式,微观和宏观经济状况直接相关。从概念上讲,酒店业务与任何其他日常运营相同,例如纺织品,汽车,IT等。在任何业务中,房地产是制造或提供服务的重要基础设施。

但是,酒店被误认为是房地产资产类别,因此在达到酒店的估价时,投资者/所有者打算根据当前的土地价格和每平方英尺的价格计算酒店的总楼面面积。酒店。即使在大多数银行和金融机构的情况下,他们的资产评估师也将根据这些参数确定酒店的价值。但在真实交易世界中,潜在买家根据其营业收入或在建酒店的潜在收益来评估酒店。在某些情况下,我们目睹了发起人过度使用酒店负债,同时建立它以预期他们可以获得溢价,并可以在酒店完成后迅速退出。

仔细分析后,这些都是影响赞助商财务健康状况的高风险商业主张,在某些情况下,还会影响其集团公司的财务状况。由于银行贷款过度杠杆化,建设期利息变为资本化,这增加了项目成本。酒店在营业利润率方面表现相当不错,并且有一个积极的EBITA,可以根据财务业绩获得合理的估值。一般而言,投资者预计酒店的收益率约为7%至9%,且运营稳定。在这种情况下,项目所附带的风险主要限于外部因素。对于棕地项目或不稳定资产,由于与项目相关的开发和运营风险,投资者预计收益率将在10%至12%左右。

与任何其他业务一样,酒店是一个“耐心”的企业。我们强烈建议客户将房地产作为其基础设施的一部分,而不是按当前的土地价格或每平方英尺的商业费率。基于其潜在的商业利益和未来,酒店的盈利能力相当可观。为了获得酒店的高价值,您需要确保其运营盈利并且每个月都有正现金流。