房地产成本是指房地产开发产品作为成本核算对象,在正常生产经营活动的基础上,根据房地产开发建设过程中的实际消费和实际价格计算的实际应用成本。房地产成本按照进入企业的资本形式分类,可分为采购成本,开发成本和运营成本。

(4)采购和托管费,即企业物资供应部门和仓库在采购,供应,储存物资的过程中发生的费用。

第(1)和(3)项应直接计入材料和材料的采购成本。如果无法区分负担的对象,则应根据材料的重量和购买价格的比例分摊标准,并应包括每种相关材料的购买成本。采购保管费通常应首先通过采购保管帐户进行核算。在月末,应使用实际分配率或计划分配率来计算每种材料的采购成本。

从储备国过渡到完成国的过程中的资金构成了开发成本。开发成本汇集了开发房屋,土地,配套设备和建设项目过程中除管理费和财务费用外的所有费用。通过设置开发成本和开发间接成本,这两个成本帐户用于存储和分配开发产品。开发账户的成本是企业在土地,房屋,配套设施和建设项目开发过程中发生的成本,包括土地使用和拆迁补偿费,项目前费用,基础设施费,公共设施和开发以及间接费用。费用。企业发生的费用为直接费用,直接计入开发成本账户;开发产品应当承担的间接成本应当先在开销账户的开发中收取,然后在月底按照一定标准纳入相关开发。产品成本。

从完成状态转变为货币形式的过程中的资金构成了运营成本。通过设定经营成本账户,计算企业对外转让,销售,结算和租赁开发产品应当结转的经营成本,根据经营成本的类型,土地出让金,商品房销售成本,配套设施还可以设置销售成本和建设项目。结算成本,租赁产品运营成本等详细账目。租赁产品的经营成本等于摊余租赁产品与产生的维护成本之和。除了与产品的开发成本相比,租赁产品的运营成本的变化,商品房的销售成本,支持设施的成本,土地转让的成本以及土地转让的结算成本。建设项目均符合相应产品的开发成本。 。

土地成本包括城市土地出让金,征地费或拆迁补偿费。房地产开发企业获得土地的方式有三种:协议转让,招标和拍卖。目前,这两种基本方法主要是在未来。随着国家土地宏观管理政策收紧,通过拍卖收购开发用地已成为大多数开发商获得开发用地的有效途径。目前,在我国城市商品房价格结构中,土地成本约占20%,并有进一步增加的趋势。

项目前期费用主要是指“三通一平”的前期规划,设计费,可行性研究费,地质勘探费和土地开发费。他的整体成本结构比例相对较低,一般不超过6%。

建筑安装工程废纸房建造过程中发生的建筑工程,设备和安装工程费用也称为建筑施工费用。他在整体成本结构中占有相对较大的比例。从目前中国的情况来看,它占总成本的40%左右。

市政公共设施的成本包括两部分:基础设施和公共设施。基础设施建设费主要指道路,自来水,污水,电力,电信和绿化的建设成本。公共设施配套设施的建设成本是指建设用地内建设的各种非营利性公共设施(如学校,幼儿园,医院,派出所等)和各种营利性配套设施(如粮食店)。为居民提供配套服务。蔬菜市场等商业市场的支出。他还包括户外项目,如气压调节站,变压器室和自行车棚。在房地产开发成本构成中,项目比例较大,中国一般在20%至30%之间。

管理费用主要是房地产开发企业组织管理房地产开发经营活动所发生的各种费用。它包括管理人员的工资,差旅费,办公费,保险费,员工教育费和养老保险费。整个成本结构的比例很小,一般不超过2%。

由于开发周期长,房地产需要大量投资。因此,有必要使用银行的信贷资金。在开发和运营过程中通过借贷和筹集资金应该给金融机构带来的利益也是发展成本的重要组成部分。但是,其规模与正在开发的项目规模和融资额密切相关,因此成本比例相对不稳定。

税费包括两部分:一是税收,与房地产开发建设相关的税收包括房产税,城市土地使用税,耕地占用税,土地增值税,两税一税(营业税,城市维护建设税和教育附加费),契税,企业所得税,印花税,外商投资企业和外国企业所得税;另一部分是行政费用,主要由地方政府和各级行政管理部门向房地产开发企业收取,项目众多,不规范。包括土地征收管理费,商品房交易管理费,大型市政配套费,人防费,水电费扩建费,开发管理费等。在中国,房地产开发成本的比例相对较大,一般在15%至25%左右。

其他费用主要是指前七项不能包括的所有费用。它主要包括销售广告费,各种不可预见的费用等,一般不超过成本结构的10%。

1,征地拆迁补偿费用:指因房地产开发而征收土地的各项费用,包括征地费,安置补助费,拆迁补偿费或土地租赁费。通过租赁方式获得。

2.项目前期费用:指土地和住房开发前的规划,设计,可行性研究和水文地质调查,测绘,场地平整等费用。

3.基础设施费是指土地和住房开发期间的供水,供电,供气,污水,排洪,通讯,照明,绿化,卫生设施和道路等基础设施费用。

4,施工安装工程费:指按照施工图纸和施工图纸在土地和房屋开发项目开发过程中发生的施工安装工程费和设备费。

5.辅助设施费:指可以纳入开发社区的公共设施费用,可以计入土地和住房开发费用,如钢炉房,水塔,居委会,派出所,儿童护理,消防,自行车棚,公共厕所等设施的支出。

6,间接费用的制定:指房地产开发企业的独立核算单位和开发地点发展房地产所产生的间接费用,包括工资,福利,折旧,维修,办公,水电等。现场管理人员的收费。劳动保护费,工作房摊销等。

1.房地产开发企业的开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装项目的建设成本。如果要计算房地产开发企业产品的全部成本,还必须计算开发企业(公司总部)管理部门为组织和管理业务活动的发展而产生的管理费用,财务费用,以及销售,租赁和转让产品的开发。销售费用。

2.管理费,财务费和销售费,也称期间费。其中大部分是运营期间的费用,与开发工程量的关系不是很接近。如果期间费用包含在开发产品的成本中,在开发产品开发和销售,租赁和转移不同步的情况下,会增加开发产品的成本,特别是在房地产开发期间放慢 - 移动,在缓慢期间发生的管理费用,财务费用和销售费用将包括在当前产品成本的开发中,这将造成大量潜在的损失,并不能及时反映业务运营。情况。同时,期间成本也包含在开发产品的成本中,这不仅增加了会计的工作量,而且不利于正确评估企业开发单位的成本水平和成本管理责任。

3.因此,现行会计制度规定期间费用计入当期损益,不再计入开发产品的费用。也就是说,房地产开发企业只开发产品来计算开发成本,而不计算全部成本。

一些房地产公司故意或无意地错误估算了开发成本,并通过不切实际的开发成本隐含地提高了价格。假设购买者共花费115元,其中“底层商家”等经营设施费用占20元,车库费用占10元,物业管理公司住房费用为5元,就是行元。更改句子行%不应该是你自己的钱。房地产开发商将房主的成本付诸于房子的“巨大成本”,不知不觉地提高房价,获得现金或免费住房。

由于房地产开发时间较长,开发过程涉及许多相关行业和部门,管理费用较多。有许多相关的法律法规需要掌握。如果房地产管理企业同时开发多个建设项目,则会出现成本核算。相当复杂。房地产开发商刚刚钻了这么一个漏洞,并且曾经给业主留下了一次。

项目建成并通过后,房地产管理企业发生的全部成本作为商品房成本计入建设项目成本,每个建设项目不分类计算经营性住房和住宅房屋。 。一些房地产企业的情况更糟。他们在社区建造的单户商业建筑的成本,例如在准备好后使用商场或文化体育设施的成本,都包含在商品房的成本中,这增加了商品房的成本。住房价格高,消费者负担加重。

由于这些建筑项目经常由房地产管理公司租赁或出售给其他商户,这些建筑物的成本包含在商品房的成本中,导致产权不明确。事实上,组建房地产企业是违法的。出售或非法出售商品房。与此同时,商品房的成本增加,从而损害了消费者的利益。

正确的做法是分别计算“底层业务”的成本,即根据“楼层业务”建设区域的比例分配相应的建设和安装工程费,配套设施费,征地拆迁费。建筑物的总建筑面积。补偿费,项目前费用,基础设施费和开发费用。

房车也符合房地产开发商的想法。他们采取的方法通常是向车主出售或出租车库。但是,在房地产管理企业中,机动车仓库的成本往往包含在商品房的成本中。这样做的结果是增加商品房的成本,但买房的消费者却没有相应的停车位?此外,由于机动车仓库没有单独报告产权,机动车仓库没有产权,房地产经营企业向其他消费者出售或出售无标题停车位,可能容易造成产权混乱和损害。州税收。

在每个房地产企业的固定资产账户中,每个开发社区几乎没有物业管理公司(多个房屋的管理公司)的记录。这意味着每个社区的物业管理所有权。它不属于相应的房地产企业,但实际情况是每个社区的物业管理公司由相应的房地产管理企业或房地产管理企业控制,组成另一个物业管理公司。

在房地产公司的账目中,建造这些物业管理公司的成本不单独记录,并包含在商品房的成本中。如果是这种情况,物业管理公司应该是业主的共同财产,业主不了解情况,也不能获得物业管理公司的管理和控制权,这实际上构成了欺诈行为。

据北京市国土资源和房屋局《北京市商品房销售面积计算及公用面积分摊暂行规定》称:“多个房屋管理的保护室,管理(包括物业管理)不应包括在建筑空间”;国家计划委员会,建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》第7条:“为经营企业发展预留的办公楼和商业楼宇的建设和安装费用以及各种待分配的费用,不包括在价格实惠的价格中壳体“。

可以看出,开发和经营企业管理管理房屋并将其成本分摊到商品房的成本是不合理的。成本应单独核算,并计入房地产企业的固定资产;如果该物业将用于多个房屋管理公司的成本分摊到商品房的成本,所以这些房屋的产权应由住宅的业主明确分享。

通过以上三种手段,房地产企业无形中提高了房价,最终是大多数业主。相关规定应进一步完善。 “底层业务”,“车库”和“物业管理公司”应单独核算。回到搜狐看看更多