图:2019年1月至2月商品房销售面积,房地产开发投资,新建筑面积和同比增长率

2019年1月至2月,全国房地产市场略有调整。商品房销售面积14120万平方米,同比下降3.6%,2018年增长率为1.3%。销售额12803亿元,同比增长2.8% 。与2018年全年相比,收窄了9.4个百分点。其中,住宅销售面积为12319万平方米,同比下降3.2%,销售额为1102.8亿元,同比增长4.5%;办公楼销售面积减少15.7%,销售额同比下降6.2%;商业营业用房销售面积同比下降13.6%,销售额同比下降9.4%。

房地产开发投资额同比增加,住宅开发投资比例增加。 2019年1 - 2月,全国房地产开发投资额达1209亿元,同比增长11.6%。增长率比2018年提高2.1个百分点。这主要是由于去年新建工程开工后建筑业的快速扩张。工程投资明显反弹。其中,住宅开发投资额为871.1亿元,同比增长18.0%。增长率比2018年提高4.6个百分点,占房地产开发投资的72.1%,占全年的1.2个百分点。

全国新建筑面积同比增幅大幅下滑,房屋竣工面积下降幅度小幅缩小。 2019年1 - 2月,全国新建住房面积1.9亿平方米,同比增长6.0%。增长率比2018年缩小11.2个百分点。其中,新开工住宅面积为13597万平方米,比去年同期增长4.3%。这一增长率比2018年缩小了15.4个百分点。一方面,新建筑增长率的快速下降源于去年全年产能的快速增长。另一方面,市场销售终端的调整和企业资金的压力也削弱了住房企业的积极性。全国住房建筑面积67.5亿平方米,同比增长6.8%。增长率比2018年提高1.6个百分点。其中,住宅建筑面积46.6亿平方米,同比增长8.3%。增长率是2018年的2.0倍。百分点。全国住房竣工面积1.25亿平方米,同比下降11.9%。下降幅度比2018年高4.1个百分点。其中,住宅竣工面积8926万平方米,同比下降7.8%。下降幅度小于2018年。下降0.3个百分点。

图:自2012年以来国家发展企业的同比增长率和2019年1月至2月各种资金来源的同比增长

2019年1 - 2月,房地产开发企业资金2.4万亿元,同比增长2.1%,增速比2018年低4.3个百分点。具体国内贷款4976亿元人民币同比下降0.5%,下降幅度比2018年下降4.4个百分点;外商投资52亿元,同比增长328.1%;自筹资金7279亿元,同比下降。 1.5%,2018年全年增长9.7%;此外,其他资金来源中,存款和垫款7366亿元,同比增长5.6%,比2018年全年增长8.2个百分点,个人按揭贷款3458亿元。人民币同比增长6.5%,而2018年则下降0.8%。住房企业融资压力依然存在,销售收益也遇到瓶颈。住房企业资金增长率继续缩小。

2019年1 - 2月,在各类发展企业资金来源中,国内贷款占比20.3%,比2018年全年增加5.8个百分点。自筹资金占比29.7%,比上年下降3.9个百分点。 2018.外国资本的使用占0.2%。其他基金占比49.8%,比2018年下降2.1个百分点。其中,存款和垫款占比30.1%,比2018年下降3.3个百分点;个人按揭贷款占比为14.1%,与2018年相比。当年下降了0.2个百分点。

需求方面,去年全国商品房销售继续调整,销售面积同比小幅下滑,销售增速明显收窄。

在供给方面,住房企业建设进度加快,商品住宅开发增长率同比增长。然而,启动新项目的热情有所减弱,新房开工的同比增速大幅下滑。

在资金方面,国内贷款同比继续下降,自筹资金从下降到增加,同时受销售调整影响,支付压力逐步增加,住房增长率企业到位继续缩小。

展望未来,两会“坚持住房和生活财产”的主要基调没有改变,坚持稳定的价格和稳定的房价,同时关注城市的政策,预计会有对房地产市场调控政策进行更加结构性的微调,但房地产税正在稳步推进。 “一城一政”后的政策优化程度将在一定程度上进行对冲,全国市场调整的预期难以转变。在多种因素的共同作用下,预计销售面积将达到一定程度。该国的商品房将继续略有调整,新建将继续以中低速运营。此外,考虑到两会期间对房地产融资的重视,以及销售还款的压力,预计未来住房企业的资金压力将保持较大,发展投资增速将逐步放缓。